專家：“不炒”已實(shí)現(xiàn)，只剩“房住”
房地產(chǎn)觸底了嗎？專家：“不炒”已實(shí)現(xiàn)，只剩“房住”
房地產(chǎn)觸底了嗎？當(dāng)企業(yè)面臨調(diào)整，重新向上的力量將來(lái)自何方？8月9日，多位專家、業(yè)內(nèi)人士共聚由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、華夏時(shí)報(bào)等聯(lián)合主辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇中探討。有與會(huì)人士認(rèn)為，房住不炒的“不炒”成分已經(jīng)去掉了，只剩下“房住”。
房地產(chǎn)觸底了嗎？
德信控股集團(tuán)董事長(zhǎng)胡一平指出，所謂觸底，并不是說(shuō)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)觸底，而要看是地價(jià)觸底還是房?jī)r(jià)觸底。“其實(shí)，我認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)在很多地方已經(jīng)觸底了，因?yàn)榘凑找郧暗呐馁u(mài)規(guī)則，留給開(kāi)發(fā)商的空間是很少的，這個(gè)地方降得空間是有限的。相反就是有些政府出讓了以后，它的地價(jià)下降還是有一定的空間。”胡一平說(shuō)。胡一平還指出，“但是有些供應(yīng)量太大的地方可能還沒(méi)觸底，還有二次探底、三次探底。”
中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明認(rèn)為，大家對(duì)“房地產(chǎn)底部差不多探明”這個(gè)形勢(shì)判斷，還是有點(diǎn)樂(lè)觀。假如說(shuō)房企去年銷售2000億，今年同比下降40％，今年就缺口800億。
“這800億怎么賣(mài)？賣(mài)項(xiàng)目是賣(mài)不出來(lái)的，銀行貸款也不可能支持，股東哪有800億再投進(jìn)來(lái)？我覺(jué)得這個(gè)游戲沒(méi)完，隨著時(shí)間推移它可能越來(lái)越嚴(yán)重，現(xiàn)在大家能挺的是因?yàn)檫€有點(diǎn)家底，實(shí)際上都在用過(guò)去的積蓄。”劉愛(ài)明說(shuō)道。此外，劉愛(ài)明提到，市場(chǎng)真實(shí)的信心要反映出來(lái)。如今有的地方還在用指導(dǎo)價(jià)限制市場(chǎng)的流通性。而市場(chǎng)的精髓在于交易，交易可以看出市場(chǎng)發(fā)出的信號(hào)。
金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司董事長(zhǎng)郝一斌則表示，地產(chǎn)是一個(gè)周期性行業(yè)，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)所有的調(diào)整都是周期，以前是庫(kù)存周期的調(diào)整，并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)能出清，這一次調(diào)整是前所未有的產(chǎn)能出清的調(diào)整。“現(xiàn)在應(yīng)該是從衰退期到蕭條期的過(guò)渡，我們一般說(shuō)觸底是到了蕭條期，下一階段會(huì)走向復(fù)蘇，恐怕這個(gè)時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。”郝一斌說(shuō)道。
行業(yè)未來(lái)會(huì)重構(gòu)成什么樣？
保利發(fā)展控股集團(tuán)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)、戰(zhàn)略投資中心副總經(jīng)理吳定金指出，現(xiàn)在大家看到市場(chǎng)的量大幅度萎縮，實(shí)際上是回歸到一個(gè)本來(lái)就應(yīng)有的水平，但是有可能這個(gè)回落有點(diǎn)大，未來(lái)也有可能會(huì)修復(fù)一部分，但是不管怎么樣，該去掉的已經(jīng)去掉了，就不可能再回來(lái)了，房住不炒的“不炒”成分已經(jīng)去掉了，只剩下“房住”。那“房住”這塊怎么做呢？“一定要圍繞真實(shí)的需求去展開(kāi)我們一系列企業(yè)的模式、整個(gè)體系的搭建，包括各個(gè)條線、各個(gè)子公司的運(yùn)作，都要按照新的真實(shí)的需求去展開(kāi)，否則是很難去做的。”吳定金表示。
據(jù)吳定金透露，在最新土地成本前提之下，能發(fā)現(xiàn)依然有很多稅前成本利潤(rùn)率15％的項(xiàng)目，包括有的公司要求銷售凈利率8％到9％以上。
而海南雅誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)朱榮斌說(shuō)道，“過(guò)去是良莠不齊，誰(shuí)都可以在里面賺錢(qián)。但大變局之后會(huì)出現(xiàn)很大的分化，好的會(huì)更好，差的更差。”值得一提的是，郝一斌也持相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)未來(lái)會(huì)形成新的穩(wěn)定狀態(tài)，那時(shí)候會(huì)有兩個(gè)分化：一是區(qū)域的分化，一定是有些區(qū)域恢復(fù)了，有些區(qū)域恢復(fù)不了；二是企業(yè)也會(huì)分化，有些企業(yè)能熬過(guò)寒冬，有些企業(yè)熬不過(guò)。此外，郝一斌還指出，過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)是通過(guò)激進(jìn)的融資，通過(guò)高杠桿、高負(fù)債的模式發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)以后，大家的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)會(huì)增強(qiáng)，有一些企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量非常好，資產(chǎn)規(guī)模非常大。以后整個(gè)行業(yè)的融資會(huì)轉(zhuǎn)向直接融資，所謂直接融資并不是IPO，而是集合信托形式的，直接資本監(jiān)管項(xiàng)目。
上行的力量究竟在哪里？
如今房地產(chǎn)行業(yè)上行的力量是什么？究竟在哪里？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，胡一平認(rèn)為，所有的公司要在目前已經(jīng)布局的城市里面深耕。
向上的力量還可能來(lái)自REITs。劉愛(ài)明說(shuō)，“我覺(jué)得最近一個(gè)政策非常好，就是REITs對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)放。最近一個(gè)央企的項(xiàng)目，成本8個(gè)多億，如果上REITs可以發(fā)到15億。”吳定金提到，向上的力量，一個(gè)是圍繞著真實(shí)的需求展開(kāi)，越有真實(shí)的需求越有上升的力量。第二是有比較優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，現(xiàn)在信用、品牌、專業(yè)能力和管理能力是新一輪分化的主要因素。此外，朱榮斌也發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，“我覺(jué)得危機(jī)是非常嚴(yán)重的，但是行業(yè)是不會(huì)消失的，有變局就有機(jī)會(huì)。我是今年剛剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，如果沒(méi)有這次危機(jī)，可能我都沒(méi)有這個(gè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。優(yōu)秀的企業(yè)還是要堅(jiān)持信心，未來(lái)的路會(huì)越走越好。”
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