地產(chǎn)后周期，第四代住宅的使命與落地執(zhí)行
曾經(jīng)提到，今年可能成為“第四代住宅”全面發(fā)力的一年，目前來(lái)看，這一猜測(cè)正在逐漸成為現(xiàn)實(shí)。
一方面，政策明顯已經(jīng)轉(zhuǎn)向，從以前的觀望，徹底轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)。比如一線城市放松了“7090”戶型限制，廣州、珠海等多個(gè)城市，放寬了贈(zèng)送面積的限制，而蘇州、武漢等城市，更直接發(fā)布了“第四代住宅”的支持性政策。
另一方面，第四代住宅的市場(chǎng)表現(xiàn)非常不錯(cuò)，甚至不少項(xiàng)目走出了獨(dú)立行情。
據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年上半年國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的第四代住宅在福州獲得了半年度銷售面積和金額雙冠軍。
龍湖重慶項(xiàng)目推出的第四代住宅產(chǎn)品，首開(kāi)80天即售罄，打破了重慶市場(chǎng)豪宅多項(xiàng)紀(jì)錄。
所以，也不難理解房企做第四代住宅熱情為什么這么高了。那么，經(jīng)過(guò)2年時(shí)間探索，頭部房企的第四代住宅進(jìn)化到哪個(gè)程度了？今天就來(lái)幫大家盤一盤。
第四代住宅之所以這么受歡迎，核心在于可以通過(guò)戶內(nèi)花園大幅贈(zèng)送面積。對(duì)購(gòu)房者而言，花同樣的錢，使用面積更大了，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這是重要的盈利點(diǎn)。
例如，龍湖今年在重慶推出的TOP系云河頌，就通過(guò)奇偶錯(cuò)位出挑，贈(zèng)送了一個(gè)約45㎡的超大空中庭院，面寬達(dá)到14.5米，挑高約6.3米。最后算下來(lái)，全屋套內(nèi)贈(zèng)送面積甚至高達(dá)40%
當(dāng)然，第四代住宅不是簡(jiǎn)單增加一個(gè)露臺(tái)那么簡(jiǎn)單，而應(yīng)該考慮如何為客戶提供全新的生活方式。
首先，戶外空間要考慮與室內(nèi)空間的強(qiáng)互動(dòng)，作為室內(nèi)空間的延伸。正象設(shè)計(jì)就認(rèn)為，15平米以下的露臺(tái)可以作為陽(yáng)臺(tái)功能的補(bǔ)充，而20平米以上的露臺(tái)就應(yīng)該與室內(nèi)公區(qū)結(jié)合，由LDKX進(jìn)化為L(zhǎng)DKX-Y（yard 院落）。
比如他們主導(dǎo)設(shè)計(jì)的重慶項(xiàng)目217平戶型中，露臺(tái)位于客廳和廚房左側(cè)，可形成客廳和生活陽(yáng)臺(tái)的延伸。更有一些項(xiàng)目，采用獨(dú)梯獨(dú)戶的設(shè)計(jì)，并將公共空間與電梯廳打通，營(yíng)造出每戶獨(dú)屬的“前庭后院”效果。例如，福州有個(gè)項(xiàng)目170平奇數(shù)層戶型，公區(qū)可以與南北98平的庭院聯(lián)通，真正實(shí)現(xiàn)了前庭后院的別墅居住效果。超大庭院可以滿足更多元化的場(chǎng)景需求，開(kāi)派對(duì)、戶外燒烤、家庭聚餐、空中花園等等。
而且該戶型采用了“雙歸家動(dòng)線+十字洄游”的設(shè)計(jì)，可以區(qū)分主客通道，增強(qiáng)業(yè)主歸家尊貴感，也增強(qiáng)了空間的層次感。“洄游”動(dòng)線貫通室內(nèi)外，相當(dāng)突破傳統(tǒng)的居住習(xí)慣。
而且130平戶型南北側(cè)都有超大露臺(tái)，可以客餐廳聯(lián)動(dòng)，可以作為“家庭第二客廳”來(lái)使用。
安順市有個(gè)項(xiàng)目通過(guò)南北錯(cuò)躍的方式打造空中花園，并連接側(cè)邊陽(yáng)臺(tái)，形成一個(gè)戶外超大的L型轉(zhuǎn)角花園，打開(kāi)推拉門，戶內(nèi)外實(shí)現(xiàn)真正的一體化大空間。
再比如福州保利·天珺，平面設(shè)計(jì)采用了“π”字形布局，南北兩側(cè)和側(cè)邊都設(shè)置了庭院，而且客廳可與其中一個(gè)庭院打通，形成超大的社交空間。
第四代住宅因?yàn)樵黾恿舜竺娣e的懸挑空間，還要覆土種植，大大增加了建筑的荷載，需要進(jìn)行專門的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。
早期的第四代住宅受限于結(jié)構(gòu)、材料等，立面效果談不上美觀，而且有些項(xiàng)目往往在外挑陽(yáng)臺(tái)增加斜撐和立柱，還會(huì)影響采光。
現(xiàn)在不少城市出臺(tái)了相關(guān)規(guī)范，比如長(zhǎng)沙等城市甚至明確要求“四代宅”產(chǎn)品，空中庭院要做到無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)、無(wú)柱。所以第四代住宅，一方面要優(yōu)化立面，提升顏值。另一方面，也要考慮采光問(wèn)題，規(guī)避上層露臺(tái)板對(duì)下層住戶的采光遮擋。
一、立面設(shè)計(jì)更強(qiáng)調(diào)美觀
現(xiàn)在不少項(xiàng)目會(huì)根據(jù)整體立面風(fēng)格，對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。例如，龍湖云河頌項(xiàng)目，用月影白鋁板在建筑體中心畫(huà)出T字造型，呈現(xiàn)強(qiáng)烈的秩序感。建筑和露臺(tái)兩側(cè)600mm的弧形倒角，配合香檳色邊框，整體風(fēng)格更加獨(dú)特，內(nèi)部視野也更加通透。
除此以外，還有不少項(xiàng)目立面是綠化有機(jī)立面。因?yàn)楝F(xiàn)在很多城市要求第四代住宅，要將立體綠化納入到交付范圍。目前不少“第四代”項(xiàng)目都是帶覆土、帶栽種綠植交付。需要對(duì)種植區(qū)進(jìn)行專門的精密化設(shè)計(jì)。
例如，福州保利·天珺每個(gè)空中花園都設(shè)置了60%以上的種植區(qū)，每個(gè)休閑綠化平臺(tái)都設(shè)置了30%以上的種植區(qū)。預(yù)留500mm深的土壤層，用于種植種植灌木、小喬木。
同時(shí)，種植區(qū)要專門配置“耐根穿刺”的防水卷材并疊加了防水涂料的雙重防水，保障防滲漏；綠化區(qū)「排水設(shè)計(jì)」則配置了專屬地漏與排水溝，保證第一時(shí)間排走積水。部分新的四代宅項(xiàng)目，還在綠化區(qū)配置了自動(dòng)滴灌系統(tǒng)、智能蚊蟲(chóng)防控系統(tǒng)。
例如保利·國(guó)貿(mào)天琴湖項(xiàng)目，就在種植區(qū)設(shè)置了自動(dòng)微噴灌系統(tǒng)，通過(guò)流量監(jiān)測(cè)傳感器和土壤濕度傳感器，能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)灌水程序，定時(shí)定量自動(dòng)給水灌溉綠植根部。物業(yè)和業(yè)主也能夠通過(guò)控制系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和操作。
二、通過(guò)巧妙設(shè)計(jì)，規(guī)避采光問(wèn)題
為了達(dá)到最好的景觀效果和采光效果，目前第四代住宅往往采用端廳設(shè)計(jì)，將客廳采光面從一面，擴(kuò)大到三面。根據(jù)正象設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，為了減少上層露臺(tái)對(duì)下層住戶的采光影響，綠化露臺(tái)進(jìn)深控制 在3.0m-4.2m之間比較適宜（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)3.6m較為合適）；即保證露臺(tái)有使用場(chǎng)景的進(jìn)深，又兼顧下層住戶套內(nèi)的視野感受。
比如西安·越秀鐵建·西派天悅，由EMO易墨設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)將露臺(tái)外側(cè)結(jié)構(gòu)傾斜化處理，擴(kuò)大了上層住戶的露臺(tái)使用空間，同時(shí)，也可減少日照遮擋，打造更輕盈、舒展的立面形象。
第四代住宅的優(yōu)勢(shì)很明顯，但劣勢(shì)也相對(duì)突出，那就是住戶如何保護(hù)住戶的隱私。每戶都配了露臺(tái)后，住戶在露臺(tái)活動(dòng)，就不可避免會(huì)被鄰居看到。目前房企都在研究各種解決方案，常見(jiàn)的解決思路有以下幾個(gè)：
一是引入陽(yáng)臺(tái)擋板，避免住戶對(duì)視。比如中鐵建西派璽悅在建筑的奇偶錯(cuò)層位置，增加了陽(yáng)臺(tái)側(cè)板，不僅避免了住戶間視線干擾的問(wèn)題，保護(hù)了住戶私密性，也在形式上與水平陽(yáng)臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了建筑立面的視覺(jué)美感和標(biāo)識(shí)感。
二是通過(guò)景觀外置，創(chuàng)意空中花池、樹(shù)池實(shí)現(xiàn)視線遮擋。不少項(xiàng)目將景觀綠植外置，靠近露臺(tái)邊緣，或圍繞著露臺(tái)周長(zhǎng)布置，也可以有效規(guī)避視線交叉的問(wèn)題。
比如長(zhǎng)沙保利有個(gè)項(xiàng)目，露臺(tái)的綠化厚土區(qū)厚度為0.5m、占據(jù)60%的露臺(tái)面積，且環(huán)繞整個(gè)露臺(tái)，這樣綠植就可以很好地?fù)踝∫暰€。再比如鄭州萬(wàn)科有個(gè)項(xiàng)目，同樣是在錯(cuò)層空間設(shè)置了不同尺度花池和樹(shù)池，借助綠植屏障解決對(duì)視問(wèn)題。此外，飄窗的設(shè)計(jì)，也可以一定程度避免上下層視線干擾問(wèn)題。
曾提到，當(dāng)前行業(yè)正處于產(chǎn)品創(chuàng)新的黃金時(shí)代，第四代住宅已成為房企創(chuàng)新的核心。如今，第四代住宅正迎來(lái)一輪爆發(fā)，讓我們共同期待市場(chǎng)上涌現(xiàn)更多優(yōu)秀的產(chǎn)品。